Imóveis com classe energética F e G: por que podem virar um problema caro

Os custos de aquecimento disparam, as metas climáticas ficam mais rigorosas e, ao mesmo tempo, os anúncios exibem metragem generosa por um preço baixo demais para ser verdade. O problema costuma aparecer no selo energético: apartamentos e casas classificados como F ou G são, na prática, casos complicados. Quem compra sem se preparar corre o risco de transformar o sonho do imóvel próprio em um projeto financeiro sem fim.

Por que a classe energética F e G virou um risco de verdade

Imóveis com desempenho energético muito fraco costumam ganhar o apelido de “ralos de energia” ou “ralos de calor”. Apesar do tom informal, a questão é séria: construções com classe F ou G frequentemente consomem bem mais de 330 quilowatts-hora por metro quadrado ao ano - e esse desperdício aparece direto nas despesas do mês.

Um imóvel na classe F ou G pode, com a mesma área, gerar custos de aquecimento de duas a três vezes maiores do que os de uma propriedade bem reformada.

Para quem compra, a classe energética deixou de ser detalhe. Cada vez mais, esse indicador pesa na conta sobre a viabilidade do negócio, porque:

• as despesas mensais de manutenção e utilidades tendem a ser bem mais altas;
• os bancos passam a considerar com mais rigor os riscos ligados ao desempenho energético;
• obrigações futuras de reforma podem reduzir o valor de revenda.

Em geral, quem cai nessas classes são imóveis antigos: pouco isolamento térmico, janelas com infiltrações de ar e sistemas de aquecimento ultrapassados. No papel, o preço parece atraente. Na vida real, muitas vezes é uma reforma grande anunciada.

O preço parece ótimo - mas a reforma engole a vantagem

Anúncios de imóveis assim quase sempre soam como uma promessa: bastante espaço, boa localização, “pouca necessidade de reforma” - e um valor de compra claramente abaixo de opções semelhantes com selo energético melhor. É aí que a armadilha começa.

Quando o plano de melhoria energética sai do discurso e vira obra, os itens na planilha de custos se acumulam rapidamente:

• troca de janelas e portas com vidros e vedação ruins;
• isolamento do telhado, da fachada e do teto do porão;
• substituição do aquecimento, por exemplo, deixando óleo ou uma caldeira antiga a gás;
• ajustes na rede elétrica e hidráulica quando as intervenções são maiores.

Em uma casa unifamiliar ou em um apartamento maior, os valores costumam chegar rápido à faixa de 30.000 a 50.000 euros - e, em alguns casos, passam bem disso. E mesmo assim não há garantia de que, ao final, o imóvel alcance uma classe energética muito melhor.

Quem olha apenas o preço de compra pode não perceber que a conta da reforma “come” totalmente o suposto desconto - ou até o ultrapassa.

Custos escondidos que quase ninguém coloca na conta

O cenário fica realmente caro quando o comprador não verifica tudo com cuidado antes de assinar. Além das intervenções óbvias, existem muitos custos adicionais que aparecem depois:

• laudos obrigatórios e relatórios de energia;
• modernização da parte elétrica quando a fiação antiga já não é permitida;
• mofo ou danos por umidade escondidos atrás de papéis de parede antigos;
• varandas, telhados ou escadarias em prédios residenciais precisando de reforma;
• medidas de segurança contra incêndio exigidas em edifícios mais antigos.

Em condomínios, pode haver ainda a sua parte em obras da fachada, do telhado ou do sistema de aquecimento do prédio inteiro. O que no anúncio parece “barato” pode virar, ao somar tudo, um erro clássico de compra.

Pressão legal: o que fica mais rígido a partir de 2026

Ao mesmo tempo em que a energia fica mais cara, vários países vêm apertando as regras para edifícios ineficientes - incluindo a França, cujas normas servem aqui como exemplo. A direção é evidente: classes energéticas ruins tendem a sair do mercado de locação ou precisar de reformas profundas.

Ano	Regra para apartamentos muito ineficientes (exemplo França)
2025	Apartamentos com classe energética G não podem mais ser alugados em novos contratos
2026	Obrigações ampliadas de verificação e mais relatórios de energia, por exemplo, para pequenos condomínios
2028	Fica proibida a nova locação de apartamentos com classe F

Para quem aluga, o cenário é direto: sem reforma energética, um imóvel F ou G vai perdendo, gradualmente, a possibilidade de ser colocado para locação. Além disso, já faz alguns anos que, muitas vezes, os aluguéis desses imóveis ficam “congelados” - aumentos só acontecem quando há um novo certificado energético melhor.

Quem compra hoje um apartamento classe F ou G como investimento pode, em poucos anos, ter de escolher: reforma cara ou imóvel vazio.

Até numa venda futura a legislação pesa. Um relatório energético obrigatório torna o estado do imóvel muito transparente para potenciais compradores. Isso fortalece a negociação de quem compra e tende a aumentar o desconto exigido em imóveis sem modernização.

Mesmo assim vale comprar? Para quem esse negócio arriscado pode fazer sentido

Apesar de todos os alertas, imóveis que “bebem” energia continuam atraentes para alguns perfis. Em geral, isso ocorre com quem pensa de forma especulativa ou muito no longo prazo - e sabe lidar com obra.

Perfis de compradores que ainda entram nesse tipo de imóvel

• Moradores que vão usar o imóvel e têm orçamento muito apertado, buscando uma porta de entrada mais barata e aceitando passar anos entre obra, poeira e um casaco dentro de casa.
• Profissionais da construção e bons “faça você mesmo”, capazes de executar parte das melhorias por conta própria e reduzir bastante os custos.
• Quem atua profissionalmente no mercado, como empresas de reforma ou negociadores de imóveis, que conseguem estimar com precisão como um imóvel degradado pode se valorizar após a modernização.

O ponto-chave não muda: a conta precisa fechar. Comprar exige um plano claro e projeções realistas.

Três perguntas de controle antes de cair numa armadilha energética

Para o negócio não virar dor de cabeça, vale calcular com cuidado pelo menos estes pontos:

1. O valor de mercado do imóvel após a reforma cobre com folga a soma de preço de compra, custos de transação e orçamento de obras?
2. Todos os incentivos, financiamentos e subsídios relevantes (por exemplo, crédito de reforma com juros menores, subsídios públicos, programas regionais) são, de fato, acessíveis e prováveis?
3. Dá para planejar o cronograma de reforma de modo que proibições de locação ou padrões mais rígidos não atrapalhem no meio do caminho?

Se faltar uma resposta realmente sólida para ao menos uma dessas perguntas, é prudente repensar com calma se a compra faz sentido.

Checklist antes de assinar: como evitar surpresas desagradáveis

Quem considera seriamente um imóvel F ou G precisa de mais do que intuição. Uma preparação metódica reduz o risco de decisões ruins.

Algumas horas de análise antes do cartório podem poupar anos de estresse com reforma e preocupação com dinheiro.

• Ler o relatório energético com atenção: quais medidas são recomendadas, que economia é realista e quais custos o especialista estima?
• Pedir vários orçamentos: não falar com apenas um prestador; buscar pelo menos três e comparar item por item.
• Avaliar a “casca” do prédio: telhado, fachada, janelas e porão devem, quando necessário, ser analisados por um especialista em edificações.
• Em condomínios, checar atas e decisões: obras grandes já foram aprovadas ou discutidas? Existe possibilidade de taxa extra?
• Planejar o financiamento já com a reforma incluída: o banco deve considerar não só a compra, mas também o pacote de modernização energética.

O que muita gente subestima: desgaste psicológico e estresse do dia a dia

Dinheiro é assunto recorrente; desgaste emocional, nem tanto. Só que um imóvel que precisa de reforma pesada também exige muito mentalmente. Meses - às vezes anos - convivendo com poeira, barulho e agenda de obra consomem energia, especialmente quando a pessoa trabalha ao mesmo tempo ou há crianças em casa.

Fica ainda mais difícil quando parte da reforma precisa acontecer no inverno, porque o prazo até novas exigências legais está apertando. Conta alta de aquecimento somada a canteiro de obras pode prejudicar o clima da casa por bastante tempo. Quem entra num projeto assim precisa medir não apenas o saldo bancário, mas também a própria capacidade de aguentar a rotina.

Enquadramento prático: quando a compra pode ser uma boa ideia

Um imóvel classe F ou G pode, apesar de tudo, virar oportunidade se algumas condições estiverem alinhadas. Por exemplo, quando:

• a localização tende a continuar muito procurada no longo prazo;
• o desconto em relação a imóveis já reformados é realmente grande;
• parte das melhorias já foi feita, como janelas novas ou aquecimento modernizado;
• você conta com apoio de pessoas habilidosas na família ou entre amigos.

Ao comprar um imóvel assim, no fundo, a aposta é em dois efeitos: reduzir o gasto de energia após a reforma e obter uma valorização importante em uma venda futura. Porém, isso só funciona quando as medidas são bem planejadas e executadas corretamente - e quando a legislação não endurece ainda mais.

Como regra prática: primeiro reunir todas as informações, depois fazer as contas - e só no fim assinar. Quem compra uma casa ou um apartamento sem reforma, com falhas energéticas graves, sem seguir esses passos, não está testando apenas a própria paciência, mas também arriscando muito dinheiro.

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