Comprar casa nas 12 Aldeias Históricas de Portugal deixou de ser nostalgia e virou negócio

Comprar casa nas 12 Aldeias Históricas de Portugal - uma rede turística espalhada por dez municípios do Centro, junto à fronteira com a Espanha - deixou de ser apenas um impulso nostálgico. Cada vez mais, virou uma oportunidade de negócio.

Materiais como o granito e o xisto, durante muito tempo ligados à ideia de abandono, passaram a ser ativos imobiliários. Eles começam até a disputar atenção com áreas periféricas de cidades próximas, como Guarda, Covilhã ou Castelo Branco - não pelo volume de ofertas, mas pela lógica de valorização.

12 Aldeias Históricas de Portugal: oferta curta e demanda em alta

Dentro das muralhas da aldeia medieval de Sortelha, no concelho do Sabugal, não se encontra casa anunciada à venda. Não há placas, nem cartazes, nem promessas: o que existe é silêncio. Em Piódão, no município de Arganil, o cenário é parecido. Já em Marialva, no concelho da Mêda, ainda aparecem ruínas, mas faltam investidores dispostos a encarar o custo de devolvê-las à vida.

“No interior das muralhas já não há casas à venda, a procura agora é por quintas à volta da aldeia de Sortelha”, esclarece Jorge Lourenço, presidente da Junta de Freguesia daquela aldeia histórica.

Com base numa leitura feita pelo Expresso a partir dos portais OLX, Idealista, Green-Acres, Nestoria e Imovirtual, cruzada com informações de mediadores locais, o retrato aponta para um mercado em duas velocidades. De um lado, ainda existe uma faixa relativamente acessível, mas cada vez mais pressionada pela escassez e pelo apetite por “autenticidade”. Do outro, há um segmento mais incomum - porém em expansão - de imóveis que passam dos €500 mil.

Um mercado em duas velocidades: do acessível ao premium

Em Monsanto, uma das 12 aldeias históricas com mais vida própria, no concelho de Idanha-a-Nova, uma quinta com várias construções e vocação turística encosta nos €950 mil. “não se trata de habitação, mas de investimento, alojamento local, turismo rural, hotelaria de pequena escala, um ativo imobiliário”, explica Ricardo Augusto, mediador que atua no mercado a partir de Castelo Branco.

Ainda assim, o contraste continua a marcar o território. Na mesma aldeia, as casas que aparecem disponíveis variam, na maioria dos casos, entre €15 mil e €140 mil - e podem chegar a €200 mil quando se trata de imóvel reabilitado.

Nas aldeias sob maior pressão turística, como Monsanto ou Piódão (município de Arganil), imóveis já recuperados costumam ficar na faixa de €150 mil a €350 mil, podendo ultrapassar esse patamar quando são propriedades fora do padrão.

“Só esta semana vendi duas casas em Piódão, uma por €165 mil e outra por €178 mil. Mais houvesse, mais se vendiam”, conta João Catulo, que acompanha o mercado a partir de Coimbra. Para ele, a demanda “já não é residual, é consistente”.

Em outras aldeias, como Linhares da Beira (Celorico da Beira) ou Castelo Rodrigo, o desenho se repete: a oferta dificilmente passa de €250 mil a €350 mil. E, quando passa, muitas vezes nem chega a ser publicada nos portais - “circula entre contactos, investidores, negócios discretos” - reforça Jorge Lourenço. O responsável por Sortelha relata que os “compradores são mistos, portugueses e estrangeiros, investidores e recém-chegados ao interior, procuram espaço, autenticidade e, sobretudo, potencial, as pequenas quintas desaparecem do mercado quase tão depressa quanto aparecem”, afirma Jorge Lourenço.

O pós-pandemia trouxe dinâmica, com o teletrabalho, estrangeiros e turismo de natureza

Em Belmonte, os valores giram em torno de €621 por metro quadrado, com casas entre €60 mil e €80 mil. Em Almeida, a média sobe para aproximadamente €788/m², com negociações perto dos €150 mil. Já em Trancoso, o intervalo fica entre €850 e €1100/m², sinal de um dinamismo local maior. Ainda assim, essa média acaba escondendo realidades bem diferentes.

Nas áreas onde o turismo pesa mais, imóveis recuperados seguem entre €150 mil e €350 mil, podendo passar desse intervalo quando há atributos que os diferenciam. “O fator decisivo deixou de ser a localização periférica e passou a ser a notoriedade e o potencial turístico”, sublinha João Catulo.

Ao mesmo tempo, existem lugares em que o mercado continua frágil. Em “Idanha-a-Velha (município de Idanha-a-Nova), os preços apresentam-se frequentemente entre €25 mil e €90 mil, com pouca liquidez e grande volatilidade”, explica Ricardo Augusto.

O peso da reabilitação e os custos por m²

A transformação se acelerou na última década. Entre 2015 e 2020, era comum encontrar imóveis em várias dessas aldeias abaixo de €50 mil, com pouca procura. Depois da pandemia, o cenário ganhou outra tração com o trabalho remoto, compradores estrangeiros e o turismo de natureza. Em alguns casos, “os preços subiram entre 20% e 50% mas, desde 2024, o crescimento abrandou, mas não recuou. O mercado estabilizou, mas não estagnou”, resume Ricardo Augusto.

Hoje, segundo mediadores locais, aproximadamente 70% das transações acima de €100 mil envolvem não residentes ou investidores. O objetivo, afirma João Catulo, é direto: “rentabilizar, seja através de plataformas turísticas, seja como refúgio de segunda habitação”.

Mas há um entrave que insiste em permanecer: reformar custa caro. “Recuperar uma habitação de pedra pode custar entre €875 e €1200 por metro quadrado, além da compra”, explica Paulo Romão, investidor em Marialva, onde recuperou as Casas do Coro.

Na aldeia histórica de Marialva, no concelho da Meda, Paulo Romão chama atenção para o peso do conjunto: “os preços são proibitivos, €1000 o metro quadrado, a que é preciso juntar a reabilitação e o problema com a falta de mão de obra especializada”, alerta, antes de deixar um recado: “sem apoios públicos, o esforço fica entregue ao capital privado”.

No fim das contas, o mercado acaba se organizando em dois patamares bem definidos. Há ruínas anunciadas entre €30 mil e €50 mil - “que representam porta de entrada para pequenos investidores” - e há imóveis de autor, solares e quintas que conseguem superar €1 milhão, especialmente na órbita de Monsanto e Idanha, como exemplifica Ricardo Augusto.

O interior histórico português, assim, vai mudando de forma silenciosa. A marca turística se firmou, mas o efeito colateral aparece com nitidez: “secou a oferta de casas de aldeia a preços de aldeia”, resume Ricardo Augusto, segundo o qual “hoje, uma ruína custa o que há dez anos custava uma casa pronta a habitar”.