Pacote fiscal para a habitação é promulgado: IVA a 6% e IMT mais alto para estrangeiros não residentes

Mais de seis meses depois de ter sido apresentado, o pacote fiscal para a habitação do Governo recebeu promulgação do Presidente da República. Entre as medidas estão a queda do IVA na construção, de 23% para 6%, e o agravamento do IMT para estrangeiros não residentes. O setor acredita que a oferta tende a crescer, mas avalia que os resultados levarão tempo e que ainda faltam outras mudanças.

O pacote foi anunciado em setembro de 2025 e, depois de passar pelo debate na Assembleia da República, foi promulgado por António José Seguro - uma das últimas etapas antes de começar a valer. O texto ainda precisa ser publicado no “Diário da República” (“D.R.”).

O diploma prevê um conjunto de iniciativas com vigência até 2029 e cria também o conceito de renda moderada, entre €400 e €2300, que servirá como referência para a atribuição de determinados benefícios fiscais.

Medidas do pacote fiscal para a habitação (IVA, IMT e IRS)

Uma das principais mudanças é a redução do IVA em obra nova ou reabilitação para fins habitacionais, dos atuais 23% para 6%, desde que o imóvel seja colocado no mercado com renda moderada ou seja vendido por até €660 mil. No entanto, só entram nessa regra as intervenções cujo processo de licenciamento tenha começado a partir de 23 de setembro de 2025.

O diploma também prevê corte no IRS: a tributação cai de 25% para 10% quando o senhorio aplicar rendas moderadas, sem depender da região ou do tipo de imóvel. Já no caso de o senhorio ser uma empresa sujeita a IRC, o imposto incide sobre apenas metade das receitas.

Oferta pode aumentar

Manuel Maria Gonçalves, diretor-executivo da Associação de Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários (APPII), reforça que ainda é necessário aguardar a publicação no “D.R.”, mas sustenta que a oferta vai crescer, sobretudo no segmento acessível. “Vamos poder construir para um segmento que hoje não construímos, porque é inviável economicamente.”

Fernando de Almeida Santos, bastonário da Ordem dos Engenheiros, também prevê mais imóveis no mercado. “Este pacote, embora de forma inconsciente ou pelo menos desvirtuada, está muito virado para os promotores”, e estes, em conjunto com os construtores, são os “principais beneficiados” devido ao alívio da carga fiscal na construção.

Patrícia Barão, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária (APEMIP), concorda que “Este pacote fiscal vem reforçar o aumento da oferta” e afirma que a redução do IVA fará com que “uma série de projetos que estavam na iminência de serem lançados, vejam a luz”.

Já a Associação dos Industriais da Construção Civil e Obras Públicas (AICCOPN) classifica o pacote como “positivo”, mas alerta que seguem em aberto entraves como a alta dos custos de construção, que torna “impossível aumentar a oferta de habitação à escala de que o país necessita”.

Mesmo com mais de meio ano desde o anúncio, os licenciamentos caíram cerca de 11% nos últimos dois trimestres frente aos mesmos períodos do ano anterior, de acordo com o Instituto Nacional de Estatística (INE). O CEO da APPII lembra que diversos projetos ainda nem deram entrada no licenciamento por estarem à espera de o alívio fiscal efetivamente entrar em vigor.

Os agentes do sector consideram que a construção continua limitada pela morosidade dos licenciamentos

Críticas e limitações apontadas

Pelo lado da demanda, o otimismo é menor. Pedro Ventura, presidente da Associação dos Inquilinos Lisbonenses, diz que o diploma terá “um impacto muito reduzido” sobre a oferta e considera que o teto de €2300 funciona como uma “borla fiscal” que incentiva os senhorios a aumentarem “substancialmente” as rendas. Para ele, deveria haver uma política voltada a colocar imóveis devolutos em circulação.

O movimento Porta a Porta também contestou a promulgação. “António José Seguro deixa claro neste início de mandato de que lado está face às políticas de habitação” ao optar por “reforçar benefícios fiscais ao sector especulativo, sem medidas estruturais que travem a escalada dos preços ou que ampliem significativamente a oferta de habitação pública”, diz o grupo em comunicado.

Quando os efeitos devem aparecer

Na prática, os prazos pesam. “O licenciamento começou a partir de setembro de 2025 e umas vezes demora seis meses, outras vezes demora um, dois ou três anos. Depois temos a construção. Portanto, em média, daqui a dois anos e meio ou três, teremos a primeira casa entregue com IVA 6%”, explica Manuel Maria Gonçalves.

Patrícia Barão também entende que só em “dois ou três anos” será possível perceber o aumento do ritmo de obras. Ainda assim, ela avalia que o incentivo em IRS para o arrendamento ajuda porque “vai diminuir o prémio de risco”.

Mesmo com esse impulso, a presidente da APEMIP admite a continuidade de “um aumento do valor da habitação, embora a níveis mais controlados”. Em 2025, os preços das casas avançaram, em média, 17,6%, segundo o INE. Ainda assim, ela diz esperar que, no médio e longo prazo, a alta fique em “um dígito e à medida que a oferta aumenta vai-se atenuando”.

Além da demora, o CEO da APPII chama atenção para um intervalo em que o efeito pode não aparecer no valor final: “vai haver uma altura muito curta em que é possível que a redução do IVA não esteja a refletir-se no preço”. Depois, com mais habitação acessível chegando e “começar a haver concorrência, os preços vão baixar, o problema é que vai demorar três ou quatro anos”.

Já o bastonário da Ordem dos Engenheiros diz ter “sérias dúvidas, face às práticas do imobiliário, que o consumidor final tenha ganhos diretos de custos moderados”, enquanto a procura seguir acima da oferta.

“É uma vitória histórica para o sector, mas não vai ser suficiente”, considera Manuel Maria Gonçalves. “Agora é esperar que o pacote do licenciamento e do urbanismo traga melhorias e que consiga trazer mais previsibilidade, simplificação e celeridade ao mercado.”

A AICCOPN, por sua vez, reforça que a construção continua travada pela “morosidade dos processos de licenciamento, a excessiva complexidade regulamentar e a instabilidade das políticas públicas”.