O problema da habitação em Portugal vai além de “construir mais”
A discussão sobre habitação em Portugal segue muito amarrada à ideia de que, para aliviar um mercado cada vez mais tensionado pelo descompasso entre oferta e procura, basta aumentar a construção. Só que fica cada vez mais claro que a questão já não se limita ao número reduzido de imóveis disponíveis nas cidades. Ela também aparece na forma como essas casas estão distribuídas e, sobretudo, na dificuldade de a cidade crescer de maneira funcional para além das áreas centrais.
Nas cidades portuguesas, a dependência dos centros históricos continua excessiva. É nesses núcleos que se concentra a maior parte dos empregos e dos serviços, o que mantém a procura nas zonas onde há menos espaço físico para expansão. Lisboa é, hoje, um dos retratos mais evidentes desse cenário.
Acessibilidades e mobilidade como catalisadoras do crescimento urbano
Romper esse ciclo só se torna viável quando a cidade consegue se expandir para fora do seu núcleo tradicional. Para isso, é decisivo encarar as acessibilidades como motor do desenvolvimento urbano. Nas cidades atuais, a geografia é cada vez menos medida em quilômetros e cada vez mais em tempo. Quando o deslocamento deixa de ser um obstáculo, morar fora do centro deixa de significar perda de qualidade de vida. E é justamente uma rede de transporte público eficiente que permite à cidade se expandir de forma orgânica.
O que o mercado já mostra (e por que ainda falta escala)
O próprio mercado já oferece sinais do efeito positivo dessa lógica. De acordo com o estudo Realty Premium Market 2026, áreas como o Lumiar e Marvila registraram aumentos muito expressivos na oferta disponível. O Lumiar avançou 132%, com mais 327 fogos, enquanto Marvila teve um crescimento de 136%, equivalente a mais 225 fogos, firmando-se como uma das novas frentes urbanas da capital.
Ainda assim, isso não resolve. O que continua faltando é escala. Ao observar capitais como Londres, Paris ou Madrid, dá para perceber com facilidade o peso estrutural da mobilidade no crescimento dessas cidades. Nesses lugares, é absolutamente comum morar a 30 ou 40 quilômetros do centro, porque as redes de transporte garantem deslocamentos rápidos e confortáveis. Isso viabiliza o surgimento de novos polos urbanos e amplia o centro econômico para além dos núcleos centrais.
Costumo citar o seguinte exemplo: se colocássemos a rede de metrô de Londres por cima de Lisboa, teríamos linhas até Mafra. É exatamente esse tamanho - essa dimensão de rede - que ainda falta às cidades portuguesas.
Metro de Lisboa: projetos em andamento e atrasos que travam a expansão
Nesse cenário, o metrô passa a ter um papel-chave. Os planos de expansão do Metro de Lisboa são indícios positivos de que essa visão começa a ganhar força. A aposta na construção da Linha Circular, a expansão da Linha Vermelha e o projeto da futura Linha Violeta apontam para uma tentativa de reorganizar a cidade a partir da mobilidade e de reforçar sua capacidade de crescimento.
O problema é que o avanço segue lento demais. A conclusão da Linha Circular acumula atrasos e agora está apontada para 2027; a expansão da Linha Vermelha ainda não tem data clara para o início das obras; e o progresso da Linha Violeta está travado por processos burocráticos. Isso repercute diretamente no mercado. Enquanto esses projetos não saem do papel, a cidade não se desenvolve e a pressão permanece concentrada em áreas onde ela já é alta.
Adiar decisões e estender prazos é, na prática, adiar também a solução do problema da habitação. As cidades já indicam com clareza para onde conseguem crescer; falta garantir visão e capacidade de execução para transformar esse potencial em expansão real.
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