Comprar apartamento com classe energética F ou G em 2026: oportunidade ou risco?

Quem comprar em 2026 um apartamento barato, mas com péssima eficiência energética, pode fazer um grande negócio - ou comprometer as próprias finanças.

Com a energia cada vez mais cara e as metas climáticas apertando, uma pergunta passou a dominar muitas visitas a imóveis: quanto este prédio “pede” de aquecimento? Unidades com classe de eficiência ruim - F ou G - parecem, à primeira vista, achados de preço. Só que, por trás do desconto, existem obrigações, gastos e riscos que muitos compradores não colocam na conta.

O que a classe energética F e G significa na prática

Apartamentos nas classes F ou G são vistos como verdadeiros “devoradores de energia”. O consumo de aquecimento por metro quadrado ao ano é muito alto. Em muitos casos, a necessidade fica bem acima de 330 kWh por metro quadrado por ano.

"Quem compra um apartamento F ou G compra, na prática, um segundo aluguel invisível - na forma de custos contínuos de aquecimento."

Isso aparece imediatamente no dia a dia:

• Os gastos com aquecimento, em comparação com um imóvel bem reformado, podem facilmente dobrar ou até triplicar.
• Os ambientes perdem calor rapidamente, e o conforto e a sensação de bem-estar caem de forma clara.
• Pontes térmicas e isolamento fraco aumentam o risco de mofo e danos por umidade.

Para quem tem orçamento apertado, a classe energética virou um critério eliminatório. O valor de compra pode parecer irresistível - mas as despesas mensais e a pressão por reformas podem consumir qualquer folga de imediato.

O preço parece baixo - mas onde estão os maiores geradores de custo?

Anúncios de imobiliárias costumam destacar metragem generosa, pé-direito alto e um preço bem abaixo de imóveis semelhantes. Muitas vezes, o motivo do desconto é simples: a classe energética ruim.

Quando o comprador decide reformar de verdade, percebe como o total cresce rápido. Entre os itens mais comuns estão:

• Substituição de janelas e portas antigas
• Isolamento do telhado e da fachada
• Isolamento do teto do porão/garagem (laje) ou do piso
• Troca/modernização do sistema de aquecimento (por exemplo, bomba de calor, sistema a gás moderno ou solução híbrida)
• Adequação dos radiadores, balanceamento hidráulico, nova tecnologia de controle/regulagem

Mesmo em um apartamento menor, é fácil somar 30.000 a 50.000 €. Em imóveis maiores ou com condição construtiva pior, o valor passa disso rapidamente. E, ainda assim, não existe garantia de que a classe de eficiência vai subir para um patamar confortável.

Custos escondidos que quase ninguém prevê

O que pesa mais no orçamento costuma estar justamente nas partes que não ganham destaque no anúncio. Por exemplo:

• laudos obrigatórios adicionais e relatórios energéticos
• parte elétrica antiga, que precisa ser atualizada durante a reforma
• danos em tubulações ou no contrapiso, que só aparecem quando se abre
• decisões de reforma no condomínio (comunidade de proprietários) das quais é preciso participar financeiramente

Em prédios antigos, “surpresas” são frequentes na modernização: vigas apodrecidas, danos por umidade, amianto em materiais antigos. Qualquer um desses pontos pode gerar extras de quatro ou cinco dígitos - e estourar o planejamento inicial.

Bloco de custo	Faixa típica
Troca de janelas (apartamento)	8.000 – 15.000 €
Isolamento de fachada (parte proporcional em apartamento)	10.000 – 25.000 €
Modernização do aquecimento	10.000 – 30.000 €
Atualização da parte elétrica	5.000 – 15.000 €

Os números são faixas aproximadas, mas deixam claro por que o preço baixo do começo pode perder o apelo muito depressa.

Exigências legais: o “achado” pode virar dor de cabeça

Ao mesmo tempo em que os custos preocupam, as regras legais ficam bem mais rígidas. Apartamentos energeticamente ruins entram em pressão regulatória.

Para quem pretende alugar, o tema é ainda mais sensível:

• Unidades muito ruins, passo a passo, não poderão mais ser colocadas em locação para novos contratos.
• Em muitos casos, imóveis ineficientes ficam sujeitos a um freio de reajuste: aumentos sem reforma passam a ser proibidos.
• Na venda, um relatório energético detalhado é obrigatório, deixando as deficiências bem visíveis e aumentando o poder de negociação do comprador.

"Quem compra em 2026 um apartamento com classe energética F ou G como investimento precisa partir do princípio de que, sem reforma, quase não haverá retorno."

Com isso, entra no centro uma questão que muitos evitam encarar: não vale olhar apenas o estado atual, mas também se - e quando - o imóvel continuará podendo ser alugado e por qual preço.

Mesmo assim comprar? Para quem esse risco pode fazer sentido

Apesar de todos os pontos críticos, há perfis que escolhem conscientemente imóveis F e G. A aposta é no desconto forte hoje e em valorização depois de uma reforma.

Os perfis mais comuns são:

• Moradores (uso próprio) com horizonte longo, dispostos a viver alguns anos em “modo obra”
• Compradores com habilidade prática, capazes de executar parte dos serviços por conta própria
• Investidores profissionais e empresas de reforma com equipes estruturadas e boa capacidade de compra

Para a conta fechar, várias condições precisam realmente estar alinhadas:

• O total de preço de compra + custo de reforma deve ficar bem abaixo do valor de mercado de um apartamento equivalente e bem reformado.
• Programas de incentivo, crédito com juros mais baixos e subsídios precisam ser analisados cedo e usados de forma ativa.
• O cronograma tem de estar definido, para não cair no meio de novas proibições ou exigências mais duras.

Como calcular o negócio com seriedade

Quem considera a compra de forma concreta deve montar um modelo de cálculo objetivo. Uma estrutura útil é:

1. Elaborar um plano realista de reforma (pacote de medidas, prioridades, linha do tempo).
2. Pedir estimativas com vários fornecedores, incluindo uma reserva para imprevistos.
3. Verificar e descontar todos os incentivos e linhas de crédito disponíveis.
4. Usar como referência o valor de um apartamento semelhante, já reformado, na mesma região.
5. Checar se, após a reforma, ainda existe uma margem positiva - ou se o projeto apenas “empata”.

Sem essa margem, o risco aumenta: juros mais altos, mão de obra mais cara ou atrasos podem virar o jogo rapidamente.

O que observar antes de assinar

Entre a visita e a escritura, idealmente existe um período para “dissecar” o imóvel - pelo menos no papel.

"Quem compra apartamentos F ou G não deveria estudar apenas a planta, mas principalmente relatórios energéticos, atas e orçamentos."

O que merece atenção especial:

• Certificado/laudo de eficiência energética e, se possível, uma proposta de reforma bem detalhada
• Vários orçamentos para os serviços principais
• Atas das assembleias do condomínio, para identificar grandes projetos planejados (como telhado ou fachada)
• Situação do fundo de reserva do condomínio
• Conferência se as condições de incentivos dependem de prazos específicos ou padrões técnicos

Fazendo essas tarefas, o comprador evita que, depois da compra, surjam decisões coletivas caras no condomínio ou que incentivos sejam negados por falta de requisitos formais.

Como a eficiência energética afeta valor e qualidade de vida

Além do custo direto, a eficiência energética passou a ser decisiva também na hora de vender. Muitos interessados já eliminam imóveis ineficientes nos portais. No longo prazo, esses apartamentos tendem a sofrer um desconto claro no preço.

Por outro lado, uma reforma bem-feita entrega ganhos concretos:

• despesas de condomínio/consumo mais baixas e gastos mais previsíveis
• aluguéis mais estáveis ou mais altos quando o objetivo é locação
• clima interno melhor, menos corrente de ar e menor risco de mofo
• posição mais atrativa em um futuro revenda

A perspectiva muda: a pergunta deixa de ser apenas “eu consigo pagar o preço de compra?” e passa a ser “eu consigo bancar este nível de energia - hoje e daqui a dez anos?”.

Dicas práticas para quem quer comprar de verdade em 2026

Quem ainda assim decide seguir adiante deve envolver especialistas cedo. Consultores de energia com qualificação adequada conseguem simular quais medidas geram qual efeito na classe energética - e quais combinações fazem sentido economicamente.

Também ajuda ter uma ordem clara de execução. Primeiro a envoltória do prédio (telhado, fachada, janelas), depois a tecnologia de aquecimento. Ao inverter essa sequência, existe o risco de instalar um sistema grande demais ou inadequado, que depois não opera com eficiência.

Por fim, entra a própria estratégia de vida. Quem já sabe que pretende ficar pouco tempo com o imóvel precisa calcular com ainda mais rigor. Nesse cenário, o preço de revenda vira peça-chave. Compradores em 2030 ou 2032 tendem a ser bem mais críticos com uma classe energética ruim do que são hoje.

Comprar um apartamento com classe energética F ou G em 2026, portanto, deixa de ser uma compra imobiliária “padrão” e vira um projeto com muitas variáveis. Quem trata como projeto - planeja e calcula - pode aproveitar oportunidades. Quem corre apenas atrás do preço aparentemente baixo pode acabar preso a uma obra interminável de eficiência energética e a um risco financeiro que seria fácil evitar.