A restauração e a moda seguem como os segmentos que mais se destacam no imobiliário para varejo no Porto, em um cenário em que os valores de locação podem chegar a 160 euros por metro quadrado. Para Rubens Carvalho, presidente da Associação de Comerciantes do Porto, a escalada dos aluguéis tende a acelerar o desaparecimento de lojas tradicionais - e isso pode significar a “perda de uma parte da memória urbana” da Invicta.
Um levantamento da consultoria imobiliária aRetail aponta que o Centro Histórico é uma das áreas em que a pressão é mais intensa. Embora as rendas fiquem um pouco abaixo das praticadas em Lisboa - a zona mais cara do país -, a baixa disponibilidade de imóveis voltados ao comércio (em torno de 6%) faz os custos subirem para quem pretende entrar no chamado “eixo prime” da cidade.
Na prática, a faixa de preços vai de 50 a 160 euros por metro quadrado, e o tamanho do ponto tem impacto direto no valor. Em espaços de até 100 m², a renda costuma ficar entre 140 e 160 euros/m²; conforme a metragem cresce, o preço por metro quadrado recua. Em áreas acima de 1000 m², por exemplo, cada unidade de medida passa a custar entre 50 e 60 euros.
Os números acendem um alerta sobretudo entre comerciantes tradicionais, que disputam mercado diariamente com grandes multinacionais. A forte valorização dos “eixos prime” em áreas do Porto como Santa Catarina, Aliados e Clérigos virou um obstáculo adicional. Hoje, a Invicta é o segundo mercado mais caro do país para imobiliário de varejo, atrás apenas de Lisboa.
Cidade ainda mais atrativa
Para Rubens Carvalho, o movimento descrito em relatórios de grupos internacionais do setor imobiliário preocupa por ir além da habitação. “Os dados das construtoras imobiliárias internacionais acabam por ser preocupantes. Em termos de identidade, é um grande fator atrativo do Porto que tem levado a essa pressão imobiliária, e que neste momento já não afeta apenas a habitação. Afeta também o comércio e a própria comunidade. Sempre que uma loja tradicional encerra, vítima desse método de especulação imobiliária, estamos perante a perda de uma parte da memória urbana, que é o que torna a cidade mais atrativa”, afirmou.
Na avaliação do presidente da Associação de Comerciantes do Porto, os patamares atuais “fazem com que só as grandes cadeias internacionais consigam aceder a estas zonas”. Ele relata que o retorno dos lojistas instalados no centro da cidade é “assustador”, tanto na venda quanto na locação comercial. “Por exemplo, há uma loja na Rua do Almada que tem 150 m2 e o locador está a pedir mais de quatro mil euros por mês. Na Rua Sá da Bandeira, um espaço com pouco mais de 200m2 custa mais de 10 mil euros por mês”, disse, ressaltando que “não são valores compatíveis com os operadores comerciais ligados ao nosso comércio”.
Também houve mudança no perfil de quem consome nessas áreas. Antes do boom do turismo em Portugal e no Porto, os frequentadores eram principalmente moradores - ou pessoas que buscavam variedade e produtos de qualidade. Agora, são os turistas que sustentam grande parte desses estabelecimentos.
Esse deslocamento de público ajudou a alterar o mix de lojas nas zonas “prime”. Atualmente, o perfil dominante é o da moda (53%, sendo 5% de joalheria) e o da restauração (10%). Rubens Carvalho considera essa transformação um desdobramento natural do momento vivido pela cidade.
“A dependência do turismo é muito maior hoje em dia. O esvaziamento do morador leva a que isso aconteça, fazendo com que os negócios fiquem muito dependentes da sazonalidade para vender. A prefeitura e as partes interessadas da cidade já reconheceram que é preciso reverter essa tendência”, concluiu.
Lisboa é a zona mais cara do país
Lisboa continua no topo entre as áreas mais caras para o mercado imobiliário de varejo em Portugal, concentrando 29% do total nacional. Na capital, os preços por metro quadrado variam entre 65 e 220 euros, e - assim como no Porto - restauração (47%) e moda (26%) são os setores com mais unidades.
A oferta disponível gira em torno de 5%, abaixo do observado no Porto. Em lojas de até 100 m², os ocupantes pagam entre 220 e 240 euros por metro quadrado. Já áreas acima de 1000 m² têm custos entre 65 e 75 euros por unidade.
Conforme o estudo da aRetail, o eixo Avenida da Liberdade - Rossio/Restauradores segue como a principal avenida do luxo no país e a de maior impacto turístico. É também onde se nota, com mais clareza, uma procura por espaços superior à oferta. Baixa-Chiado, Rossio-Restauradores-Avenida da Liberdade e Príncipe Real-Rato aparecem igualmente como eixos em expansão.
A Grande Lisboa concentra mais da metade (51%) das compras associadas ao turismo, enquanto toda a região Norte soma apenas 19% do total. A capital permanece como o mercado varejista mais relevante do país, com faturamento de 20 bilhões de euros em 2025, o que corresponde a 29% do total nacional.
Rua de Santa Catarina é a que tem mais movimento no país
No Porto, a Rua de Santa Catarina lidera como a via comercial com maior fluxo de pessoas do país, com média de 3269 pedestres por hora. Dados da CBRE colocam a Rua Garret (2892) e a Rua Augusta (2408), ambas em Lisboa, completando o pódio das ruas com maior presença de visitantes.
Chamado de “HighStreet Footfall”, o estudo mediu o tráfego de pedestres e o posicionamento comercial em cinco das principais ruas do país. Na Avenida da Liberdade (1267), em Lisboa, e na zona dos Clérigos (850), no Porto, o movimento por hora foi bem menor, mesmo sendo dois dos pontos turísticos mais visitados em Portugal.
A avaliação também considerou os valores de renda “prime” dessas artérias e chegou à conclusão de que “os níveis de tráfego pedonal nas diferentes ruas não correspondem necessariamente aos níveis de rendas prime que o mercado regista”.
Isso se evidencia porque a Rua Garret, segunda colocada, e a Rua Augusta, quarta no ranking, são justamente onde as rendas atingem os maiores valores, chegando a 150 euros por metro quadrado, por mês. Na Avenida da Liberdade, os preços ficam na casa de 125 euros/m²; em Santa Catarina, alcançam 90 euros/m²; e, nos Clérigos, chegam a 67,5 euros/m².
Segundo o estudo, parte das diferenças no ritmo de alta das rendas pode estar ligada “à maior concentração de tráfego em zonas especificas no Porto face a Lisboa, as diferenças entre a oferta de cada rua e o respetivo público que estas atraem, o diferente poder de compra da população local das duas cidades e as composições do alvo turístico das duas cidades”.
O varejo de rua pode mudar de formato nos próximos anos. Para Carlos Récio, diretor de varejo da CBRE Portugal, os Retail Parks (Parques de Retalho) devem ganhar uma nova relevância.
“Este formato ganhou um protagonismo sem precedentes por exigir áreas de influência mais reduzidas, apresentar custos de construção e operacionais inferiores e beneficiar de processos de licenciamento mais céleres. Até ao final de 2028, projetamos a construção e abertura de 180 mil m2 de nova área neste formato em todo o país”, explicou.
De acordo com as projeções da empresa, o investimento imobiliário no setor de varejo pode chegar a 850 milhões de euros em 2026, impulsionado por diversas transações de ativos previstas até o fim do ano.
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