Comprar apartamento com classe de energia F e G em 2026: riscos, leis e custos ocultos

A calefação devora dinheiro, novas leis apertam - e, de repente, o sonho do “apartamento antigo barato” desanda.

Quem compra em 2026 um imóvel realmente ineficiente energeticamente coloca em risco muito mais do que o preço do anúncio deixa transparecer.

Em capitais e também em cidades menores, apartamentos com desempenho energético ruim parecem, muitas vezes, a última porta de entrada para ter um imóvel próprio: metragem generosa, valor “ok” no papel, decisão rápida. Só que, por trás da fachada charmosa do prédio antigo, podem existir obrigações de reforma caras, exigências rígidas e um campo minado jurídico capaz de pegar o comprador desprevenido.

Por que apartamentos com classe de energia F e G viraram um problema

Com os preços de energia em alta, a eficiência energética deixou de ser detalhe. Ao adquirir um apartamento classificado como F ou G, você está, na prática, levando para casa um alerta de duas frentes: envoltória do edifício desatualizada e contas de aquecimento em escalada.

Imóveis desse tipo frequentemente passam de 330 kWh por metro quadrado ao ano. Parece um número distante, mas ele aparece com força no orçamento mensal. Em unidades maiores, o gasto com aquecimento pode facilmente chegar ao dobro ou ao triplo do que se pagaria em um imóvel bem reabilitado.

"Uma parcela aparentemente baixa do financiamento imobiliário ajuda pouco quando o custo de aquecimento estoura a conta todo mês."

Mesmo assim, muita gente ainda minimiza esse ponto. Analisa planta, posição solar e varanda com lupa, mas trata o certificado energético como simples “papelada”. Esse descuido cobra um preço - no bolso e, mais tarde, na revenda.

Barato no anúncio, caro no dia a dia: as armadilhas de custo escondidas

Corretores destacam metragem ampla, charme de construção antiga e um preço por metro quadrado visivelmente abaixo da média. Quem está pressionado para finalmente comprar algo próprio tende a ignorar sinais de alerta. O choque costuma vir quando o assunto passa a ser reforma energética.

O que, de forma realista, pode entrar na sua obra

Para tirar um apartamento das piores classes, geralmente não basta trocar o sistema de aquecimento. Entre as intervenções mais comuns estão:

• troca de janelas e portas
• isolamento térmico de telhado, fachada ou laje do porão
• modernização do sistema de aquecimento ou substituição completa
• ajuste da produção de água quente e da tecnologia de controle/regulagem

Mesmo com uma metragem “comportada”, a conta pode ficar tranquilamente entre 30.000 e 50.000 euros - e, muitas vezes, acima disso. E nem assim existe garantia de salto para uma classe muito melhor. Cada centímetro extra de isolamento, cada solução específica para prédios antigos empurra os custos para cima.

Os “assuntos paralelos” perigosos ao comprar imóvel antigo

O cenário fica realmente caro quando, além do que já estava planejado, aparecem surpresas. Exemplos típicos:

• parte elétrica antiga que precisa ser refeita do zero
• umidade em paredes ou no porão que só se revela durante a obra
• varandas, escadas comuns ou coberturas deterioradas dentro do condomínio
• laudos adicionais, inspeções e exigências de órgãos públicos

Em muitos casos, uma estimativa inicial não dá conta do recado. A soma aumenta a cada piso levantado, a cada parede aberta. Se o orçamento for montado no limite, é fácil cair num beco sem saída financeiro - obra pela metade e frustração crescendo.

Novas regras a partir de meados dos anos 2020: quando a lei vira o mercado do avesso

Ao mesmo tempo em que a energia encarece, as exigências legais ficam mais duras. A direção é clara: imóveis com certificado energético muito ruim perdem liberdade e estabilidade de valor.

Ano	Regra para apartamentos F e G
desde 2022	Os aluguéis de apartamentos muito ineficientes ficam congelados; aumentos sem reforma deixam de ser possíveis.
desde 2023	Na venda de imóveis com desempenho energético muito ruim, passa a ser obrigatório um laudo energético detalhado.
a partir de 2025	Apartamentos no pior nível deixam de poder ser alugados para novos contratos.
a partir de 2028	A classe ruim imediatamente acima também fica bloqueada para novas locações.

Para quem compra para investir, isso tem um efeito direto: quem adquirir em 2026 um apartamento com classe de energia F ou G muitas vezes não conseguirá colocá-lo para alugar sem uma reforma extensa. E, mesmo em contratos já existentes, aumentos de aluguel deixam de acompanhar a alta de custos enquanto não houver um selo energético melhor.

"A política deixa o recado: imóveis que desperdiçam energia devem sair do mercado de aluguel - e não ‘um dia’, mas em um prazo previsível."

Do lado de quem vende, a pressão também aumenta. O laudo obrigatório expõe fragilidades sem suavizar nada. Quem está comprando enxerga rapidamente o tamanho da conta que ainda vem pela frente. Com isso, a força na negociação tende a migrar para o comprador - desde que ele chegue bem preparado.

Comprar apesar do risco: para quem um apartamento F ou G ainda pode valer a pena

Com tantos alertas, fica a pergunta: ainda existe cenário em que a compra compense? Sim - mas basicamente para perfis bem específicos, que entendem com precisão no que estão entrando.

Perfis típicos que podem ganhar com a oportunidade

• Moradores que vão ocupar o imóvel e têm fôlego: quem pretende morar, aguenta o tranco e encara um inverno, se necessário, entre poeira e obra, consegue reformar por etapas - aproveitando os descontos no preço de compra.
• Profissionais de obra e gente experiente em reforma: quem executa muita coisa por conta própria reduz fortemente os custos. Para esse público, um apartamento malcuidado pode virar uma chance real de valorização.
• Profissionais do mercado: reabilitadores comerciais e compradores experientes tratam o projeto como um caso de negócio, com rede de fornecedores, mão de obra mais barata e processos bem definidos.

Mesmo para esses grupos, sem planejamento não dá. Três questões são decisivas:

• O custo total de reforma pode acabar ficando acima do valor de mercado do apartamento já reformado?
• Programas de incentivo, financiamentos e subsídios são realmente viáveis - e foram verificados antes da assinatura no cartório?
• Existe folga de tempo suficiente para ficar pronto antes de datas-limite relevantes, caso a intenção seja alugar?

Checklist antes de comprar: como testar se o negócio se sustenta

Quem considera seriamente adquirir um apartamento com desempenho energético ruim precisa agir de modo metódico. Aqui, intuição não basta.

Estes itens precisam estar, no mínimo, na sua lista

• Ler o laudo energético com atenção: não é só a nota final; o que importa são as recomendações detalhadas, com estimativa de custos.
• Coletar várias cotações para a reforma: uma única proposta quase nunca reflete o mercado. Diferenças de 20–30% são comuns.
• Analisar o condomínio: as atas das últimas assembleias mostram o que já está no radar - telhado, fachada, aquecimento do prédio, tubulações nas áreas comuns.
• Conferir o nível de reserva (fundo): condomínio sem caixa hoje costuma significar rateios extras depois - muitas vezes na casa de dezenas de milhares.
• Mapear as linhas de apoio disponíveis: créditos da KfW, empréstimos com juros menores via banco, subsídios municipais e programas do governo podem mudar completamente a conta.

Podem ajudar postos de orientação de prefeituras, agências de energia e entidades de defesa do consumidor. Bancos também vêm oferecendo “checks” energéticos antes de liberar financiamento. Uma conversa com um consultor energético independente quase sempre esclarece o que é viável e o que deve ser priorizado.

O que muita gente esquece: desgaste emocional e rotina de obra

Além de planilhas e números, há um fator que não aparece em anúncio: estresse. Morar em obra, conviver por meses com barulho e poeira, coordenar prestadores, lidar com atrasos por falta de material - tudo isso consome energia e pode afetar relações.

Quem tem uma rotina de trabalho puxada ou crianças pequenas precisa pensar com frieza se aguenta uma reforma grande com o imóvel habitado. Em alguns casos, comprar um apartamento que exige obra, mas com uma alternativa temporária de moradia (aluguel por temporada, apoio da família), é o caminho mais realista - ainda que, num primeiro momento, pareça mais caro.

Termos energéticos em poucas palavras: o que os números querem dizer?

Muitos mal-entendidos nascem porque a linguagem do certificado energético parece pouco intuitiva. Dois pontos são especialmente importantes:

• kWh por metro quadrado e por ano: indica a demanda estimada de energia do apartamento. Quanto maior, mais caro tende a ser aquecer. Comparar com um imóvel de referência na mesma cidade ajuda a colocar o número em perspectiva.
• Demanda de energia primária: considera o quão “limpa” é a fonte de energia utilizada. Uma bomba de calor moderna é avaliada de um jeito diferente de um sistema antigo a óleo ou gás.

Entendendo esses indicadores, fica mais fácil comparar ofertas e definir metas de reforma com realismo. Em alguns casos, trocar apenas o aquecimento não resolve, porque a “casca” do edifício deixa o calor escapar. Em outros, janelas novas combinadas com controle moderno de temperatura já geram uma melhoria bem perceptível.

Quem pretende comprar em 2026 um apartamento com classe de energia F ou G precisa pensar como um empresário: medir risco, testar cenários e colocar margem de segurança. Aí, o que parece um imóvel-problema pode, sim, virar um lar sólido e confortável no longo prazo - desde que as contas realmente fechem.